Der er mange tegn på, at det fastfrosne boligmarked vil tø op i løbet af næste forår, også selv om ledigheden fortsat vil vokse.
Det er svært at spore optimismen på det danske boligmarked efter to års nedtur, og mørkemænd med prognoser om mange års fald i priserne har gode tider her i november. Vi er nået dertil i cyklus, at alle nyheder om boligmarkedet tolkes negativt. Stiger antallet af udbudte huse, er det på grund af et manglende salg, og falder antallet, skyldes det, at husene trækkes tilbage fra markedet uden at blive solgt – var der nogen der sagde Catch 22?
Det var i øvrigt helt samme lemmingeeffekt, der holdt boligmarkedet kørende i overgear i alt for lang tid. Dengang blev et faldende bud fortolket, at priserne var for lave, og et stigende salg blev fortolket på samme måde. Så selv om tiden er imod det, og det er svært at komme igennem med budskabet, så er boligmarkedet faktisk ved at vende, og de sædvanlige mærkemænd må gå i hi med forårets komme. Der bliver dog ingen sommer på boligmarkedet denne vinter.
Der sker over nytår en række afgørende ændringer, der trækker markedet den rigtige vej. Skattereformer giver os flere penge mellem hænderne – især de grupper, der driver det private boligmarkedet, er tilgodeset i denne reform. Dertil kommer den historisk lave rente, samt det forhold at der efterhånden er opsparet en del behov på boligmarkedet for at flytte.
Yngre familier bor i større omfang i de større byer som København, Århus og Odense med et og to børn i små lejligheder, selv om drømmen – og det har vi undersøgt talrige gange – stadig er parcelhuset med terrasse og have. Får de chancen, så flytter de ud. Men angsten og usikkerheden på grund af krisen, holder dem for tiden fast. De unge familier har typisk ikke oplevet en krise før, og den nuværende er ikke af de små. Så det tager lige lidt tid for chokket at fortage sig.
Samtidig er ejerlejlighedsmarkedet i de store byer i klar bedring. Det er ikke blot lallende optimisme, men et de facto salg i dette forår over niveauet fra 2006, der dokumenterer dette forhold. De unge familier kan godt regne med at få deres lejlighed solgt, modsat situationen for et år siden.
Der er dog stadig en lille forhindring tilbage. Bankernes udlånspolitik er blevet strammet under krisen, så man i dag typisk kræver det samme rådighedsbeløb efter fradrag for transportomkostninger, biler og andre udgifter, som man før krisen krævede før. Det er for sent og for ureflekteret. Hvis bankerne skulle have reddet boligmarkedet, skulle de have strammet til under opsvinget.
Hvad med den stigende arbejdsløshed? Det have vi faktisk også under den vending på boligmarkedet, der faldt sted fra 1992 til 1993/94. Arbejdsløsheden topper i december 1993, mens boligmarkedets priser bunder et år tidligere og antal salg i foråret 1992.
Et sundt boligmarked er ikke drevet af spekulation, og det næste opsving vil være sundt. Ingen stigninger på 20 pct. på få måneder. Hvis den danske økonomi vokser, som den plejer, vil vi se privatforbruget vokse med 30 pct. på ti år og boligpriserne stigende med 30-40 pct. over den samme tiårige periode.
Det kræver dog, at politikere og banker ikke driver gæk med boligmarkedet.
Politikerne har fyret skytset af under opsvinget. Hvor ville det have været dejligt at indføre afdragsfrie lån lige nu. Men skattereformen skal finansieres. Der står grønne afgifter på programmet fra 2011-12, og de rammer helt sikkert husejerne. Bankerne opdager måske den manglende tillid til deres virksomhed blandt borgerne og ændrer signaler – måske!
11. november 2009 kl. 08:47
Idioti…
Men indlægget demonstrerer jo på glimrende vis hvorfor verden aldrig kommer videre.
11. november 2009 kl. 13:40
Jesper Bo Jensen har bare hevet en af de gode gamle plader frem fra skuffen. Sikkert bestilt af ejendomsmæglere og bankøkonomer, der har for lidt at lave.
Samme plade i 2007
http://www.business.dk/article/20070505/dinepenge/70505001/
Han er også at finde på “wanted-listen” over obskøne bolig-citater fra Boliga.dk
11. november 2009 kl. 13:41
Ups – manglede lige listn
http://ekstrabladet.dk/kup/dinepenge/article1219250.ece
11. november 2009 kl. 14:58
Kære Jesper
En del af disse børnefamilier er mine venner. De skylder typisk ½ million i ‘deres to værelse lejlighed’ mere end den nuværende værdi da den er købt da markedet var højest. Derfor kan de ikke flytte, da de ikke har råd. Vi selv slap billigt: kun 100.000,- tabt på 5 år i vores 2V, men det var også et røverkøb sin tid.
Jeg synes også, det er ejendomsmæglerpropaganda a la “vi taler priserne ok”. (Det er officielt fra fra dansk ejendomsmæglerforening). Dumt.
11. november 2009 kl. 15:01
JBJ: “Det er svært at spore optimismen på det danske boligmarked efter to års nedtur, og mørkemænd med prognoser om mange års fald i priserne har gode tider her i november. Vi er nået dertil i cyklus, at alle nyheder om boligmarkedet tolkes negativt.”
Er stigende priser positivt eller negativt? Er faldende priser positivt eller negativt? Der er vel tale om et nulsumsspil, hvor sælger kun kan tjene på bekostning af køber, og omvendt.
Men måske JBJs privatøkonomiske situation har noget at sige i forhold til den værdiladning, som ham ligger ind over. Sådan noget kan desværre godt lægge op til ønsketænkning.
JBJ: “Skattereformer giver os flere penge mellem hænderne – især de grupper, der driver det private boligmarkedet, er tilgodeset i denne reform.”
Hvad siger JBJs krystalkugle omkring finansiering af denne reform? Min krystalkugle siger, at der skal bringes balance i statsfinanserne om et par år. Og den pointe tror jeg også godt, at folk har forstået. Både skattelettelserne og den lave rente er midlertidige foranstaltninger, som vil forsvinde igen. Så folk polstrer sig med de ekstra penge.
JBJ: “Yngre familier bor i større omfang i de større byer som København, Århus og Odense med et og to børn i små lejligheder, selv om drømmen – og det har vi undersøgt talrige gange – stadig er parcelhuset med terrasse og have. Får de chancen, så flytter de ud”
Hvis de købte for dyrt, får de ikke chancen! Først skal gælden betales af, bagefter kan man ringe til banken. For JBJ tror vel ikke, at priserne lige pludselig ryger op to 2007-niveau igen og løser alle insolvensproblemer? Trenden er stadig nedadgående og boliger er stadig pebrede i pris ud fra en historisk betragtning.
JBJ: “Der er dog stadig en lille forhindring tilbage. Bankernes udlånspolitik er blevet strammet under krisen, så man i dag typisk kræver det samme rådighedsbeløb efter fradrag for transportomkostninger, biler og andre udgifter, som man før krisen krævede før. Det er for sent og for ureflekteret. Hvis bankerne skulle have reddet boligmarkedet, skulle de have strammet til under opsvinget.”
Bankerne ville gerne med på pengeekspressen under opsvinget, så konkurrenterne ikke løb med det hele. I dag vil de gerne undgå at kaste gode penge efter dårlige, selv om de sikkert alle gerne så, at konkurrenten gjorde det. En planøkonomi ville givetvis opføre sig anderledes, men planøkonomien er heller ikke uden problemer.
JBJ: “Hvad med den stigende arbejdsløshed? Det have vi faktisk også under den vending på boligmarkedet, der faldt sted fra 1992 til 1993/94.”
Vi er også blevet dygtigere og dygtigere til at give penge til arbejdsføre mennesker uden at det figurerer i statistikken. Efterlønnen er vel det fineste eksempel på dette.
JBJ: “Men skattereformen skal finansieres. Der står grønne afgifter på programmet fra 2011-12, og de rammer helt sikkert husejerne. Bankerne opdager måske den manglende tillid til deres virksomhed blandt borgerne og ændrer signaler – måske!”
Hovsa, der kom lidt realisme på falderebet :-)
Nok ganske smart at have en nødudgang, hvis tingene ikke udvikler sig helt, som man har våde drømme om. Ellers kan man jo hurtigt få problemer med troværdigheden som fremtidsforsker :-)
11. november 2009 kl. 16:11
Jeg har ingen lyst til at deltage i nogen gættekonkurrence omkring, hvornår priserne på ejerboliger bunder ud og begynder at stige igen.
Derimod vil jeg gerne gøre opmærksom på, at boligmarkedet er lige som alle andre markeder. D.v.s. prisen bestemmes ikke kun af efterspørgel men også af udbud.
Enhver analyse af markedet, som kun fokuserer på efterspørgsel, er derfor dømt til at ramme ved siden af.
Det var netop den fejl, som mange begik under opturen, og så vidt jeg kan se, så hænger Jesper Bo Jensen stadig fast i den.
En analyse af udbudssiden, d.v.s. hvor mange tomme boliger, der p.t. er, og hvor meget boligmassen vil stige i de kommende år p.g.a. nybyggeri, mangler således fuldstændig i Jespers analyse.
Og dermed er den faktisk ikke mere interessant eller seriøs end en sigøjnerkone, der forsøger at aflæse fremtiden i noget kaffegrums.
De såkaldte “dommedagsprofeter” har derimod et vigtigt argument i, at boligpriserne set i et historisk perspektiv stadig er meget høje. Dette betyder nemlig, at det stadig er meget rentabelt at bygge nye huse og lejligheder i stedet for at købe brugte.
Så spørgsmålet er, om en øget efterspørgel i første omgang ikke vil komme byggesektoren mere til gavn end de eksisterende boligejere.
11. november 2009 kl. 17:28
Manden er ganske enkelt vanvittig !
Kommende købere, har lugtet blod, så de venter blot med at købe, fordi priserne spås endnu at dykke 35-40 %.
Samtidig ryger der dagligt 1 – 2 boligspekulanter/finansfyrster, samtidig med at deres banker bliver ejere til en masse ejendomme. Bankerne kan ikke sælge til “dagspris”, så priserne dumpes, eller boligerne lejes ud.
Arbejdsløsheden stiger støt, også i 2010, så hvorfor have travlt med at købe nu ?
Regningen for bankpakker og erhvervspakke er ikke betalt af borgerne endnu. Regningen kommer senere. Endelig har bankerne ikke taget alle de økonomiske tæsk endnu, som de har tilgode (tab)
Bo Rasmussen. Klejnsmed
11. november 2009 kl. 18:19
Kære Jesper Bo Jensen. Hvad hulen baserer du dine analyser på? Mavefornemmelser eller spørgeskemaer? Du forventer at boligmarkedet vender fordi folk gerne vil have en bolig!!!! javel ja. Men hvad nu hvis trenden bliver at folk tænker: “jeg vil gerne have en bolig, som jeg betaler af på og ikke risikerer at sidde i gæld til op over skorstenen”? Så er trenden “nedad” i prisen.
Du snakker om “folk betalingslyst” (altså, der er mange som ønsker sig et parcelhus), men noget helt andet er folk “betalingsevne” (på både kort og lang sigt) og som bestemmes af banken, renten, skatten, og om man har et arbejde og man har udsigt til at miste sit arbejde – det er pt. de ydre faktorer som bestemmer prisen – ikke folks ønsker om at sidde i gæld!!! Det realøkonomiske faktorer, stigende arbejdsløshed og større usikkerhed påvirker i langt højere huspriserne.
Du må simpelthen kunne komme med noget bedre end det!
11. november 2009 kl. 19:16
Enten er manden totalt dum (ja undskyld, men vi kan ikke blive ved med at lægge fingre imellem) eller også har han sit hus til salg, og ønsker at tage røven på endnu en ung køber.
Men ærlig talt så synes jeg ikke om nogen af versionerne.
Et meget ubehageligt indlæg.
11. november 2009 kl. 19:17
[...] stigende nedb?r / storme / stigende vandspejl? Industrien (ogs? den v?kstskabende) udflages pt.? ? Boligmarkedet vender til foråret – Jesper Bo Jensen [...]
11. november 2009 kl. 19:25
[...] "Boligmarkedet vender til for?ret" En fra Boligas top ti fejlcitater Jesper Bo Jensen vover igen lidt af den m?l?dte pels med en gammel traver. Ud fra kommentarerne ser det ikke ud som om der de voldsomme hug p? krogen Kan is?r godt lide kommentaren med at hans "analyse" har samme v?rdi som en sig?jner der l?ser kaffegrums. ? Boligmarkedet vender til foråret – Jesper Bo Jensen [...]
11. november 2009 kl. 19:42
[...] stigende nedb?r / storme / stigende vandspejl? Industrien (ogs? den v?kstskabende) udflages pt.? ? Boligmarkedet vender til foråret – Jesper Bo Jensen [...]
11. november 2009 kl. 23:31
Først vil jeg starte med at sige, at jeg selv just har købt lejlighed (har de sidste 10 år boet til leje) og har 2 venner i min vennekreds som inden for de sidste par måneder enten er gået fra leje til ejer eller har solgt hus for at købe noget større.
Min pointe er, at når priserne når tilstrækkeligt langt ned, så vil de mennesker, som ikke har været på markedet (og som har sparet penge op) begynde at skifte fra leje til ejermarkedet. Derfor synes jeg, at det giver nogen mening, hvad der bliver skrevet af Jesper Bo Jensen.
Selvfølgelig er der arbejdsløsheden som taler i mod. Tror dog stadig, at eftehånden som priserne er faldet tilstrækkeligt (jeg købte ca. 33 % under top-niveaut fra 2007/08), vil nogle folk tage chancen og købe… Dette vil bidrage til en stabilisering af boligmarkedet.
12. november 2009 kl. 00:22
Følgende faktorer taler for et fortsat prisfald på det danske boligmarked:
- Priserne er foreløbig faldet mest i Hovedstadsområdet og Århus. Sådanne prisfald plejer at brede sig som ringe i vandet til resten af landet, som derfor fortsat har et prisfald til gode (tilsvarende efterslæb så vi da priser steg). I dele af Jylland er priserne slet ikke faldet endnu.
- Renten vil stige, når centralbankerne strammer deres pengepolitik igen, hvilket især Fed bliver nødt til på et tidspunkt.
- De store offentlige budgetunderskud peger i retning af skattestigninger, bl.a. i Danmark.
- Arbejdsløsheden vil stige i 2010 og formentlig også i 2011.
- De ubalancer i verdenshandelen, som finanskrisen/boligboblerne er et symptom på, eksisterer fortsat. Asiaterne forbruger fortsat for lidt og USA/Europa for meget i forhold til hvad landene kan sælge. Derfor vil boligpriserne på sigt mere stige i Asien end i Danmark.
Så lad os se, Jesper Bo Jensen, fremtiden er svær at spå om.
12. november 2009 kl. 00:58
Der kommer nok ikke den store vending. Som andre indlæg er inde på, betyder insolvensen, at de potentielle købere af parcelhuse i omegnen af København og Århus. Disse parcelhuse har en stadig tilgang fra dødsboer: Det enkelte dødsbo tager måske lang tid at afslutte; men det er et periodiseringsproblem.
Vi kommer til at se, at førstegangskøberne springer ejerlejligheden i byen over.
Dernæst begynder spekulanternes byggerier så småt og uvilligt at komme i spil. Kreditorerne har valget mellem at sælge til en markedspris, der giver tab på den ene side eller leje dem ud. En tidsbegrænsning på 2 år begynder at gnave på udlejningen. Dernæst er disse lejligheder prissat så højt, at huslejen er for høj til udlejning. Der er også et udlejningsmarked, hvor afskyen mod at bo til leje nok mest eksisterer i boligsælgernes fantasi.
Vi har alle faktorer, der presser prisen ned på udbudssiden.
På købersiden er situationen den, at man ikke kan regne med gevinster fra prisstigninger, hvilket først og fremmest kommer til udtryk i bankernes kreditvurderinger, der lider af alvorlige tømmermænd efter en kæmpebrannert.
Der kommer nok flere penge mellem hænderne – jo men det er ikke givet at folk ønsker at smide dem ud på bolig igen.
Renten er kommet ned p.t.; men her glemmer man kreditforeningers tab (BRF vil sikkert forbedre sine månedlige tab fra 100 mio til måske det dobbelte) – de tab er der kun boliglånerne til at dække, så administrationsbidragene vil komme op: 1% i bidrag betyder godt nok en del på en rente på 3%.
12. november 2009 kl. 09:16
Kunne vaere interessant om forfatterne til de tidligere kommentarer, tillige havde tilkendegivet Deres nuvaerende boligstatus ved f.eks. “Ejer”, “Lejer” eller “Andelshaver”. Derved minimeres eller bekraeftiges laeserens naturlige mistro til kommentarernes saglighed og objetivitet.
12. november 2009 kl. 10:25
Gav vide hvor mange penge Jesper Bo Jensen har fået af DE for at skrive det indlæg. Jeg mindes at selvsamme Jesper Bo Jensen var ude med sin fremtidsforskning i 07 og spå stigende priser. Det mest utrolige er, at JBJ får spalteplads.
12. november 2009 kl. 11:26
Hvorfor bruge tid på en mand som aldrig har haft større succes rate med sine prognoser end aben med pilen ?
12. november 2009 kl. 14:28
[...] stigende nedb?r / storme / stigende vandspejl? Industrien (ogs? den v?kstskabende) udflages pt.? ? Boligmarkedet vender til foråret – Jesper Bo Jensen [...]
12. november 2009 kl. 15:03
Peter Poulsen: “Kunne vaere interessant om forfatterne til de tidligere kommentarer, tillige havde tilkendegivet Deres nuvaerende boligstatus ved f.eks. “Ejer”, “Lejer” eller “Andelshaver”. Derved minimeres eller bekraeftiges laeserens naturlige mistro til kommentarernes saglighed og objetivitet.”
Tjah. Uanset hvad gælder det jo ikke om at råbe højest eller være flest, men om at have de bedste argumenter.
Og det gælder ikke om at vinde nogen diskussion, men om at prøve at ræsonnere, hvad fremtiden bringer.
Jsper Bo Jensen har hidtil været meget lidt træfsikker af en fremtidsforsker af være, og argumenterne halter ærligt talt også lidt (der kan være en sammenhæng mellem de to ting). I det omfang at vi andre ikke har argumentationen på plads, må vi naturligvis finde os i, at vores argumenter bliver skudt ned. Og så lærer vi også noget af det.
Og det uanset, hvordan vi tilfældigvis bor p.t.
15. november 2009 kl. 15:17
I bloggen står der at “Skattereformer giver os flere penge mellem hænderne – især de grupper, der driver det private boligmarkedet, er tilgodeset i denne reform” . Man hører ofte dette med at nu kommer der skatteletteleser og at dette vil understøtte boligpriserne.
Men betyder det så ikke at folk som ikke har ejerbolig endnu, får erstattet deres skattelettelser af højere ydelse på boligen. Altså nul kroner i reel netto rådighedsbeløb og dertil mindre offentlig service ?